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1. DEFINIZIONE DEGLI MMOBILI E DELLE CATEGORIE CATASTALI

2. CATEGORIE CATASTALI



A. Fabbricato: unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, cui sia stata attribuita o sia attribuibile un'autonoma rendita. Si considera parte integrante del fabbricato sia l'area occupata dalla costruzione, sia quella che ne costituisce pertinenza (posti auto, giardini, aree di svago).
Ai sensi dell'art. 2 del decreto del Ministero delle Finanze n. 28 del 1998, sono considerate unità immobiliari:
  • una porzione di fabbricato, un fabbricato, un insieme di fabbricati o un'area, che, nello stato in cui si trovano e secondo l'uso locale, presentano potenzialità di autonomia funzionale e reddituale;
  • l'abitazione e gli altri immobili strumentali all'esercizio dell'attività agricola da denunciare in catasto autonomamente;
  • le costruzioni o porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali;
  • i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.
I fabbricati costruiti abusivamente costituiscono oggetto di tassazione, a prescindere dal fatto che per essi sia stata presentata o meno la relativa istanza di sanatoria edilizia (risoluzione ministeriale 6 giugno 1994 protocollo 2/138). 

 
L'immobile abusivo e in attesa di condono non sfugge all'Ici. Lo precisa la Cassazione con la sentenza n. 1850/10. La questione ha visto protagonista un cittadino che ha eccepito in sede di legittimità come l'immobile oltre a essere abusivo non fosse completato e quindi abitato. La Corte ha rilevato quindi la presenza di una costruzione da ultimare, ma non per questo non abitata, ben potendo essere abitato anche un immobile non completo e privo del certificato di abitabilità, atteso che il presupposto impositivo va ricercato nell'occupazione o nella semplice detenzione del bene, indipendentemente dalla sua abitabilità intesa in senso strettamente giuridico.

B. Area fabbricabile: area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.
A norma dell'art. 36, comma 2, del decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006 (convertito con modificazioni dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006), un'area è da considerare fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, adottato dal comune indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi dello stesso. La norma chiude così , definitivamente, la questione sorta a seguito degli altanelanti interventi della Corte di Cassazione che hanno fatto vacillare la portata dello stesso dato normativo, contenuto nell'art. 2, comma 1, lettera b) del Dlgs n.504 del 1992. 

Ai fini dell' ICI, non sono da considerare edificabili:
  • le aree sottoposte a vincoli giuridici, di natura pubblica o privata, che escludono in via permanente la possibilità di costruire edifici classificabili nei gruppi catastali A, B, C e D;
  • le aree pertinenziali dei fabbricati, ossia quelle che risultano comprese nella scheda catastale del fabbricato;
  • le aree edificabili possedute e condotte da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli che esplicano la loro attività a titolo principale, iscritti negli appositi elenchi comunali previsti dall'art. 11 della legge 9 gennaio 1963, n. 9, e soggetti al corrispondente obbligo dell'assicurazione per invalidità, vecchiaia e malattia.

Su quest'ultimo punto i comuni hanno la possibilità di stabilire ulteriori condizioni ai fini del riconoscimento della qualifica di terreni non fabbricabili anche con riferimento alla qualità e quantità del lavoro effettivamente dedicato all'attività agricola da parte di coltivatori diretti o imprenditori agricoli (art. 59, comma 1, lettera a, del D.Lgs. 446/97). 

C. Terreno agricolo: il terreno adibito all'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali, così come indicato nell'art. 2135 del Codice civile.
Esulano dalla nozione di terreno agricolo i terreni diversi dalle aree fabbricabili:
  • sui quali le attività agricole sono esercitate occasionalmente in forma non imprenditoriale. Trattansi di piccoli appezzamenti (cosiddetti "orticelli") coltivati occasionalmente senza alcuna struttura organizzativa;
  • sui quali non viene esercitata alcuna attività agricola, oppure i terreni risultano normalmente inutilizzati (cosiddetti "terreni incolti").
Soltanto questi terreni restano oggettivamente esclusi dal campo di applicazione dell'ICI, non avendo le caretteristiche dell'area fabbricabile né i requisiti per essere considerati terreni agricoli (circolare ministeriale n. 9/249 del 14 giugno 1993). 

 

 

 



categoriadescrizionevalore ai fini Imusomma da versare
 
Gruppo A
A/1 (R/1)Abitazioni di tipo signorile
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.
Rendita per 160Valore per aliquota
A/2 (R/1)Abitazioni di tipo civile
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.
Rendita per 160Valore per aliquota
A/3 (R/1)Abitazioni di tipo economico
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.
Rendita per 160Valore per aliquota
A/4 (R/1)Abitazioni di tipo popolare
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.
Rendita per 160Valore per aliquota
A/5 (R/1)Abitazioni di tipo ultrapopolare
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.
Rendita per 160Valore per aliquota
A/6 (R/3)Abitazioni di tipo ruraleRendita per 160Valore per aliquota
A/7 (R/2)Abitazioni in villini
Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.
Rendita per 160Valore per aliquota
A/8 (R/2)Abitazioni in ville
Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario.
Rendita per 160Valore per aliquota
A/9 (P/5)Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici
Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. È compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.
Rendita per 160Valore per aliquota
A/10 (T/7)Uffici e studi privati
Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all'attività professionale.
Rendita per 80Valore per aliquota
A/11 (R/3)Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc...
Rendita per 160Valore per aliquota
 
Gruppo B
B/1 (P/1)Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; casermeRendita per 140 *Valore per aliquota
B/2 (P/2)Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)Rendita per 140Valore per aliquota
B/3 (P/3)Prigioni e riformatoriRendita per 140Valore per aliquota
B/4 (P/4)Uffici pubbliciRendita per 140Valore per aliquota
B/5 (P/4)Scuole, laboratori scientifici, costruiti o adattati per tale destinazione e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucroRendita per 140Valore per aliquota
B/6 (P/5)Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9, circoli ricreativi, quando il circolo ricreativo non ha fine di lucro e, in quanto tale, assimilabile alle unità immobiliari adibite ad attività culturali; quando hanno fine di lucro, dovranno essere censiti nella categoria propria dell' unità immobiliare, secondo l'uso ordinario della stessa.Rendita per 140Valore per aliquota
B/7 (V/4)Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico del cultoRendita per 140Valore per aliquota
B/8 (T/2)Magazzini sotterranei per depositi di derrateRendita per 140Valore per aliquota
 
Gruppo C
C/1 (T/1)Negozi e bottegheRendita per 55Valore per aliquota
C/2 (T/2)Magazzini e locali di deposito (cantine e soffitte disgiunte dall'abitazione e con rendita autonoma)Rendita per 160Valore per aliquota
C/3 (T/2)Laboratori per arti e mestieriRendita per 140Valore per aliquota
C/4 (T/3)Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)Rendita per 140Valore per aliquota
C/5 (V/2)Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)Rendita per 140Valore per aliquota
C/6 (R/4)Box o posti auto pertinenzialiRendita per 160Valore per aliquota
C/6 (T/5)Autosilos, autorimesse (non pertinenziali), parcheggi a raso aperti al pubblicoRendita per 160Valore per aliquota
C/6 (T/6)Stalle, scuderie e similiRendita per 160Valore per aliquota
C/7 (T/2)Tettoie chiuse od aperteRendita per 160Valore per aliquota
 
Gruppo D
D/1 (Z/1)OpificiRendita per 60Valore per aliquota
D/2 (Z/4)Alberghi, pensioni e residences (con fine di lucro)Rendita per 60Valore per aliquota
D/3 (Z/5)Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro) e spettacoli e simili (arene, parchi-giochi)Rendita per 60Valore per aliquota
D/4 (V/5)Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)Rendita per 60Valore per aliquota
D/5 (Z/3)Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)Rendita per 80Valore per aliquota
D/6 (V/6)Fabbricati, locali ed aree attrezzate per esercizio sportivi (con fine di lucro)Rendita per 60Valore per aliquota
D/7 (Z/1)Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioniRendita per 60Valore per aliquota
D/8 (Z/2)Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioniRendita per 60Valore per aliquota
D/9 (Z/8)Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggioRendita per 60Valore per aliquota
D/10 (Z/2)Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricoleRendita per 60Valore per aliquota
D/11 (T/7)Scuole e laboratori scientifici privatiRendita per 60Valore per aliquota
D/12 (Z/8)Posti barca in porti turistici e stabilimenti balneariRendita per 60Valore per aliquota
 
Gruppo E
E/1Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aereiEsenti 
E/2Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggioEsenti 
E/3Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche (edicole per giornali e simili, chioschi per bar, per rifornimenti di auto, per sale di aspetto di tranvie, ecc., pese pubbliche, ecc.)Esenti 
E/4Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (per mercati, per posteggio bestiame, ecc.)Esenti 
E/5Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenzeEsenti 
E/6Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunaleEsenti 
E/7Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei cultiEsenti 
E/8Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famigliaEsenti 
E/9Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E, comprese le discariche per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, quando la loro gestione è senza scopo di lucroEsenti 
 
Entità urbane 
Le entità urbane di tipo F sono state istituite contemporaneamente alla procedura DOCFA per identificare quei casi in cui l'unità immobiliare non produce reddito. Si tratta di tipologie fittizie sempre esistite, codificate unicamente a scopo gestionale e tecnico, affinché fossero riconosciute dai programmi software utilizzati per l'automazione. Il gruppo F non ha alcuna rendita catastale perché comprende unità immobiliari non idonee (anche solo temporaneamente) a produrre ordinariamente un reddito; esso non deve essere mai rappresentato in planimetria, ma soltanto sull'elaborato planimetrico. Qui sotto se ne possono consultare le categorie.
F/1Aree urbane
Aree di corte urbana che non risultano legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi.
Esenti 
F/2Unità collabenti (diroccate, in disuso, ruderi, non utilizzate)
Unità immobiliari totalmente o parzialmente inabitabili. Non è consentito dichiarare unità collabenti partendo da unità già denunciate. Si può presentare una unità immobiliare con questa categoria solo con documenti di accatastamento, mai in variazione.
Esenti 
F/3Unità in corso di costruzione
Unità immobiliari di nuova costruzione, non ancora ultimate. In genere, si adotta questa categoria quando si procede ad una compravendita prima del completamento del fabbricato.
Esenti 
F/4Unità in corso di definizione
Unità immobiliari non ancora definite: ad esempio, frazionamento di ville da cui sono ricavati miniappartamenti, non già definiti nella forma e/o nel numero; oppure, parti di unità immobiliari non idonee a produrre reddito autonomamente, come nel caso di stanze scorporate da un appartamento per una successiva compravendita.
Esenti 
F/5Lastrici solari
Unità immobiliari che si creano quando, ad esempio, una ditta diversa da quella del piano sottostante intenda sopraelevare.
Esenti 
F/6Procedimenti innanzi alle commissioni tributarieEsenti 
F/7PorticiEsenti 
F/9Unità proveniente dal catasto fondiarioEsenti 
F/10Unità dichiarate o ritenute ruraliEsenti 
F/11Unità in attesa di classamentoEsenti 


NOTA 

Le rendite annotate negli atti catastali, anche se attribuite in data recente, non comprendono la rivalutazione del 5% disposta, a partire dal 1° gennaio 1997, dall'art. 3, comma 48, della Legge 23 dicembre 1996, n.662

* Per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B, il coefficiente è stato rivalutato del 40% ai sensi dell'art. 2, comma 45, del D.l. 3 ottobre 2006, n. 262, convertito dalla legge 24 novembre 2006, n. 286. Detta risoluzione decorre dalla data di entrata in vigore del citato decreto-legge, e cioè dal 3 ottobre 2006. 

Fra le parentesi sono evidenziate le possibili corrispondenti categorie future, così come previsto dall'allegato A del D.p.r. n° 138 del 1998.

 


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